Efectivo vs listado vs términos: cuánto le queda al vendedor en Florida
Respuesta rápida: Una oferta en efectivo suele pagar menos, pero cierra rápido y con pocos gastos. Un listado muchas veces trae el precio más alto, pero usted paga la tarifa del listado, reparaciones y gastos mientras espera. Un listado al 1% mantiene baja esa tarifa. Vender con términos puede subir el total que recibe, pero cobra con el tiempo y asume más riesgo. Compare cada opción por lo que le queda a usted, no por el precio.
Cuando vende una casa, el precio es solo la mitad de la historia. Lo que importa es cuánto dinero llega de verdad a su cuenta, y cuándo. A eso se le llama el neto. Esta guía repasa las tres maneras principales de vender una casa en Florida y lo que suele costar cada una.
Empiece por el neto, no por el precio
Su neto es el precio de venta menos todo lo que sale de él: el pago de la hipoteca, las comisiones, los impuestos, los gastos de título, las reparaciones y lo que cuesta mantener la casa mientras se vende.
Un precio más alto no siempre significa un neto más alto. Un precio más bajo con menos gastos a veces le deja una cantidad parecida. La única forma de saberlo es hacer los números de su propia casa. Nuestra calculadora de opciones de venta (en inglés) le ayuda a empezar.
Gastos comunes del vendedor en Florida
Impuesto de sellos documentales sobre la escritura
Florida cobra un impuesto cuando se registra una escritura. En la mayoría de los condados es de 70 centavos por cada 100 dólares del precio. En Miami-Dade es de 60 centavos por cada 100 dólares en una casa unifamiliar, y otros tipos de propiedad pagan un recargo. Por costumbre lo paga el vendedor, aunque se puede negociar.
Póliza de título del dueño
En la mayor parte de Florida, por costumbre, el vendedor paga la póliza de título del comprador. En algunos condados, como Miami-Dade, Broward, Sarasota y Collier, muchas veces la paga el comprador. Florida fija las primas de seguro de título por reglamento estatal, así que la prima base es la misma en cualquier compañía. Los cargos de búsqueda y de cierre sí pueden variar.
Comisiones
Las comisiones son negociables, y siempre lo han sido. Después del acuerdo de NAR de 2024, que entró en vigor el 17 de agosto de 2024, las ofertas de pago a los agentes de compradores ya no se publican en el MLS, y los compradores deben firmar acuerdos por escrito con sus agentes. El vendedor todavía puede decidir pagar parte o todo lo del agente del comprador. Redfin informó que la comisión promedio del agente del comprador fue de alrededor del 2.4% en el tercer trimestre de 2025, cerca de donde estaba antes del cambio. Su caso puede ser distinto.
Otros gastos
- El pago de su hipoteca, con los intereses hasta el cierre
- Impuestos a la propiedad prorrateados por la parte del año en que fue dueño
- Cargos de certificado de la asociación (estoppel) y cuotas pendientes
- Reparaciones que pida el comprador después de la inspección
- Gastos mientras la casa está a la venta: hipoteca, seguro, servicios y mantenimiento
Ejemplo: gastos de un listado al 1% en una casa de 300,000 dólares
Este ejemplo es solo para ilustrar. No es una cotización ni un promedio. Sus números serán distintos.
| Gasto | Monto de ejemplo | Cómo se calculó |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos documentales | 2,100 dólares | 70 centavos por cada 100 dólares sobre 300,000 |
| Prima de la póliza de título del dueño | 1,575 dólares | Tarifa fijada por Florida, sin otros cargos |
| Tarifa del listado | 3,000 dólares | 1% de 300,000 |
| Pago al agente del comprador | Solo si usted acepta | Aparte de la tarifa del listado y negociable |
| Reparaciones y preparación | Varía | Depende del estado de la casa |
| Gastos de espera | Varía | Gastos mensuales por los meses en el mercado |
En este ejemplo salen unos 6,675 dólares antes del pago al agente del comprador, las reparaciones, los gastos de espera y el pago de la hipoteca. Solo para comparar, una comisión total del 5.5%, usada aquí como ejemplo, serían 16,500 dólares sobre el mismo precio.
Opción 1: Venta en efectivo
El comprador paga con fondos propios o con un préstamo privado. No hay que esperar la hipoteca del comprador.
- Rapidez. Muchas veces cierra antes que una venta financiada.
- Tal como está. El comprador normalmente asume las reparaciones.
- Menos gastos. Normalmente no hay comisión. Algunos compradores pagan parte o todos los gastos de cierre. Revise la oferta.
- Más certeza. No hay tasación ni aprobación de préstamo que se caiga.
Lo que cede: el precio suele ser más bajo. El comprador asume las reparaciones, los gastos y el riesgo de revender, y eso lo pone en el precio. Cuándo no le conviene: si su casa está en muy buen estado, tiene tiempo y busca el precio más alto posible, un listado podría dejarle más.
Opción 2: Listado al 1%
Su casa se publica en el MLS y se vende a un comprador del mercado, que muchas veces usa una hipoteca. Con HOMKEYS, el listado lo maneja nuestra correduría asociada con licencia en Florida, porque HOMKEYS no es una correduría. Es un servicio completo: consejo de precio, fotos, MLS, visitas, negociación y ayuda hasta el cierre. La tarifa del listado es 1%, y el pago al agente del comprador es aparte y negociable.
- Exposición. Más compradores ven la casa.
- Precio. Muchas veces el más alto, sobre todo si la casa está en buen estado.
- Acompañamiento. Un agente con licencia maneja el listado y le presenta las ofertas.
Lo que cede: paga la tarifa del 1%, los gastos de cierre y lo que acepte pagar al agente del comprador. Puede que tenga que hacer reparaciones. Sigue pagando hipoteca, impuestos y seguro hasta que se venda. Los préstamos de los compradores se pueden caer y las tasaciones pueden salir bajas. Cuándo no le conviene: si la casa necesita reparaciones grandes, si necesita mudarse pronto o si no puede cubrir meses de gastos.
Opción 3: Vender con términos
Vender con términos significa que le pagan con el tiempo y no todo de una vez. Hay dos formas comunes.
Financiamiento del vendedor
Usted actúa como el banco. El comprador le da un pago inicial y luego mensualidades con intereses. El total puede ser mayor que en una venta en efectivo. Pero si el comprador deja de pagar, podría tener que ejecutar la hipoteca para recuperar la casa. Si usted todavía tiene un préstamo, la cláusula de vencimiento por venta de su banco también puede aplicar. El financiamiento del vendedor puede estar cubierto por reglas federales de préstamos, así que pida a un abogado de bienes raíces de Florida que lo prepare.
Subject-to: el comprador se hace cargo de sus pagos
El comprador recibe la escritura y hace los pagos de su préstamo actual, que sigue a su nombre. Esto puede ayudar cuando usted tiene poco capital en la casa. Los riesgos son su crédito, si los pagos se atrasan, y el derecho del banco a cobrar el préstamo completo. Lo explicamos a fondo en ¿Qué es una venta subject-to en Florida?
Cuándo no le convienen los términos: si necesita todo su dinero ahora, si quiere terminar del todo con la casa y el préstamo, o si no se siente cómodo dependiendo de que otra persona siga pagando.
Comparación lado a lado
| Factor | Efectivo | Listado al 1% | Con términos |
|---|---|---|---|
| Precio típico | Más bajo | Muchas veces el más alto | Puede ser más alto en total |
| Cuándo cobra | Al cierre | Al cierre | Con el tiempo |
| Reparaciones | Normalmente ninguna | Muchas veces necesarias | Depende del trato |
| Comisión | Normalmente ninguna | 1% del listado; pago al agente del comprador aparte y negociable | Normalmente ninguna |
| Rapidez | La más rápida | Más lenta | Varía |
| Riesgo principal | Dejar dinero sobre la mesa | Que se caiga la venta y suban los gastos | Que el comprador deje de pagar |
Impuestos y preguntas legales
La forma en que vende puede cambiar sus impuestos. El IRS permite a muchos dueños excluir hasta 250,000 dólares de ganancia en su vivienda principal, o 500,000 dólares para parejas casadas que declaran juntas, si cumplen las pruebas de propiedad y uso. Los pagos recibidos con el tiempo también pueden tributar de otra forma. Hable con un profesional de impuestos y, para cualquier venta con términos, con un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar.
Cómo le ayuda HOMKEYS a comparar
HOMKEYS LLC compra casas en todo Florida. Según su casa, podemos ofrecerle una venta en efectivo tal como está, términos creativos (hacernos cargo de sus pagos o comprar con financiamiento del vendedor) o un listado al 1% en el MLS con nuestra correduría asociada con licencia. Le ponemos las opciones que encajan lado a lado para que compare su neto y sus tiempos. Todos los cierres pasan por una compañía de título con licencia en Florida.
Sujeto a calificación, inspección de la propiedad y términos de la transacción.
No prometemos un precio ni una fecha antes de ver la casa. Usted puede pedir la opinión de precio de un agente y compararla con la nuestra. Vea también nuestra página principal Venda su casa en Florida y la guía de Kissimmee. Páginas locales en inglés: Spring Hill, Port Charlotte, Fort Myers y todas las zonas.
¿Quiere ver sus números? Envíenos los datos de su propiedad o llámenos al (305) 914-4191. Nuestro equipo habla español.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una casa en Florida?
Depende del precio, del condado y de cómo venda. Los gastos comunes son la comisión, el impuesto de sellos documentales sobre la escritura, la póliza de título del dueño en la mayoría de los condados, el pago de su hipoteca, los impuestos prorrateados y las reparaciones. Pida a una compañía de título un estimado por escrito de lo que le quedaría antes de decidir.
¿Qué es el impuesto de sellos documentales al vender?
Florida cobra este impuesto sobre la escritura a razón de 70 centavos por cada 100 dólares del precio en la mayoría de los condados. Miami-Dade usa otra tasa: 60 centavos por cada 100 dólares en una casa unifamiliar, más un recargo en otros tipos de propiedad. Por costumbre lo paga el vendedor, pero se puede negociar.
¿El vendedor todavía le paga al agente del comprador después del acuerdo de NAR?
No de forma automática. Desde el 17 de agosto de 2024, las ofertas de pago al agente del comprador ya no se publican en el MLS, y los compradores firman acuerdos por escrito con sus agentes. El vendedor todavía puede aceptar pagar parte o todo como parte del trato. Toda comisión es negociable.
¿Una oferta en efectivo siempre es más baja que un listado?
El precio suele ser más bajo, porque el comprador en efectivo asume reparaciones, gastos y riesgo. Pero lo que cuenta es lo que le queda a usted. Cuando a un listado le resta la comisión, las reparaciones y los meses de gastos, la diferencia puede ser menor de lo que parece. Compare neto contra neto, por escrito.
¿Qué significa vender con términos?
Significa que recibe el dinero con el tiempo y no todo de una vez. Dos formas comunes son el financiamiento del vendedor, donde el comprador le paga mensualidades con intereses, y la venta subject-to, donde el comprador se hace cargo de los pagos de su hipoteca actual. Las dos tienen riesgos, así que consulte primero con un abogado de bienes raíces de Florida.
Esto no es asesoría legal ni fiscal. Esta guía es información general sobre la venta de viviendas en Florida. Las leyes cambian y cada caso es distinto. Antes de firmar, consulte con un abogado de Florida, un profesional de impuestos o un agente de seguros sobre su situación.
Igualdad de oportunidades de vivienda. HOMKEYS LLC cumple con la letra y el espíritu de las leyes federales de vivienda justa. Hacemos negocios sin distinción de raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.