¿Qué es una venta subject-to en Florida? Cómo funciona y sus riesgos

Casi todas las casas se venden de la misma forma: el comprador saca un préstamo nuevo, el préstamo viejo se paga en el cierre y cada quien sigue su camino. Una venta subject-to funciona distinto, porque el préstamo viejo se queda donde está. Esta guía le explica cómo funciona, qué puede salir mal y cómo decidir si le conviene.

¿Qué significa “subject-to”?

“Subject-to” es la forma corta de decir en inglés “sujeto a la hipoteca existente”. El comprador se queda con la casa, pero su préstamo no se paga. La escritura pasa al comprador y el préstamo sigue a su nombre.

Desde ese momento, el comprador hace los pagos mensuales de su hipoteca. En la mayoría de los tratos, el comprador también le da algo de dinero al cierre, o paga los pagos atrasados si usted debe algunos.

No es lo mismo que una asunción formal del préstamo. En una asunción, el banco aprueba al nuevo comprador y este toma el préstamo. En una venta subject-to, no se le pide aprobación al banco, y usted sigue respondiendo por la deuda.

Cómo funciona, paso a paso

1. Revisión del préstamo

El comprador mira el saldo, la tasa de interés, el pago mensual y si usted está al día. Normalmente usted firma una autorización para que el comprador pueda hablar con su banco sobre la cuenta.

2. Acuerdo por escrito

Usted y el comprador firman un contrato de compra. Debe decir el precio, el dinero que usted recibe, quién paga cada gasto y cómo exactamente se harán los pagos de la hipoteca.

3. Título y cierre

Una compañía de título busca gravámenes, impuestos sin pagar y otros problemas. En el cierre, usted firma la escritura y la compañía de título la registra en el condado. En Florida se paga el impuesto de sellos documentales sobre la escritura: 70 centavos por cada 100 dólares en la mayoría de los condados, y el Departamento de Ingresos de Florida cuenta la hipoteca existente como parte del valor de la transferencia.

4. Pagos después del cierre

El comprador empieza a hacer los pagos. Muchos tratos usan una compañía independiente de administración de préstamos, para que los pagos queden registrados y ambas partes los puedan ver.

La cláusula de vencimiento por venta y su riesgo real

Casi todos los préstamos de vivienda tienen una cláusula de vencimiento por venta (en inglés, due-on-sale). Dice que el banco puede exigir el saldo completo si usted transfiere la propiedad sin su permiso.

Una ley federal, la Garn-St Germain Depository Institutions Act de 1982, permite a los bancos hacer valer estas cláusulas. La ley sí nombra algunas transferencias que el banco no puede usar como motivo para cobrar el préstamo, por ejemplo la transferencia a un cónyuge o a los hijos, la que ocurre después de un divorcio, la que pasa a un familiar cuando fallece el deudor y el paso de la casa a ciertos fideicomisos en vida. La venta a un inversionista no está en esa lista.

¿Qué pasa en la vida real? El banco tiene el derecho de cobrar el préstamo. Si lo hace o no depende del banco, del préstamo y de la situación. Algunos bancos quizás nunca actúen sobre un préstamo que se paga a tiempo. Otros sí. Nadie puede prometerle cuál le tocará. Si el banco cobra el préstamo, habría que pagar el saldo completo, normalmente con un refinanciamiento o una venta. Si eso no se logra, puede haber una ejecución hipotecaria.

Desconfíe de quien le diga que la cláusula “no tiene ningún riesgo”. Sí lo tiene. La pregunta honesta es cómo piensa el comprador manejarlo si llega a pasar.

Cómo afecta su crédito y su responsabilidad

Esto es lo más importante que debe entender: cuando vende subject-to, entrega la casa pero se queda con la deuda.

• Su nombre sigue en el préstamo. Para el banco, usted sigue siendo el deudor.
• Su reporte de crédito sigue mostrando el préstamo. Los pagos a tiempo ayudan. Los atrasos perjudican.
• Puede afectar préstamos nuevos. Un banco futuro puede contar esta hipoteca al revisar sus deudas.
• El riesgo de ejecución hipotecaria es real. Si los pagos se detienen, el banco puede ejecutar. Una firma de abogados de Florida señala que el vendedor puede aparecer en un caso de ejecución aun después de vender la casa.

Esto no quiere decir que una venta subject-to siempre sea mala idea. Quiere decir que importa mucho que el comprador pueda y quiera seguir pagando. Usted debe saber con quién está tratando.

Protecciones que debe pedir

• Cierre con una compañía de título con licencia. Una parte neutral revisa el título, registra la escritura y maneja el dinero.
• Administración de pagos independiente. Una compañía cobra y envía los pagos y guarda los registros.
• Acceso en línea al préstamo. Pida poder seguir revisando la cuenta para ver cada pago.
• Seguro en regla. La casa debe seguir asegurada y cumplir lo que pide el banco.
• Términos claros por escrito. El contrato debe decir qué pasa si un pago se atrasa o si el banco cobra el préstamo.
• Su propio abogado. Siempre puede contratar a un abogado para revisar los papeles antes de firmar.
• Cuidado extra si ya hay una demanda de ejecución. Si ya se presentó un caso de ejecución hipotecaria y usted conservará algún interés en la casa, como un alquiler de regreso o una opción de recompra, el Estatuto 501.1377 de Florida agrega reglas para el comprador, entre ellas un contrato por escrito y un derecho a cancelar.

Subject-to comparado con otras opciones

Factor	Subject-to	Venta en efectivo	Asunción del préstamo
¿Se paga su préstamo?	No	Sí	No, el comprador lo toma
¿Su nombre sigue en el préstamo?	Sí	No	Depende de si el banco lo libera
¿Necesita aprobación del banco?	No	No	Sí
Riesgo de vencimiento por venta	Sí	No	No
Rapidez	Muchas veces rápida	Muchas veces rápida	Muchas veces lenta
¿Funciona con poco capital?	Muchas veces	Difícil	A veces

Cuándo suele convenir

• Debe casi lo que vale la casa, y una venta en efectivo o un listado le dejaría poco o nada después de los gastos.
• Está atrasado en los pagos y quiere una salida antes de que la situación empeore.
• Necesita mudarse pronto y no puede esperar a que se venda con un listado.
• Está tranquilo con que su nombre siga en el préstamo por un tiempo.

Cuándo no le conviene

• Necesita quitar su nombre del préstamo pronto, por ejemplo, si piensa comprar otra casa con una hipoteca nueva enseguida.
• Tiene mucho capital en la casa. Una venta normal o en efectivo podría dejarle más dinero.
• No confía en el comprador. Si no puede verificar quién es y cómo va a pagar, no siga.
• No entiende bien el trato. Si algo no está claro, deténgase y pida consejo.
• Su préstamo tiene condiciones especiales. Algunos préstamos del gobierno tienen reglas que conviene revisar con un abogado. Los préstamos FHA y VA a veces se pueden asumir de manera formal.

Los impuestos también se deben revisar. Vender una casa puede generar una ganancia sujeta a impuestos, y el IRS tiene reglas especiales para la vivienda principal. Hable con un profesional de impuestos antes de firmar.

Cómo trabaja HOMKEYS las ventas subject-to

HOMKEYS LLC compra casas en todo Florida. Hacernos cargo de los pagos de su hipoteca es una de varias opciones. Las otras son la venta en efectivo tal como está, el financiamiento del vendedor y un listado al 1% en el MLS con nuestra correduría asociada con licencia en Florida. Revisamos cada opción que encaje con su casa para que las compare lado a lado. Todos los cierres pasan por una compañía de título con licencia en Florida.

Sujeto a calificación, inspección de la propiedad y términos de la transacción.

No podemos prometer un precio ni una fecha de cierre antes de revisar su casa y su préstamo. Tampoco damos asesoría legal ni fiscal, y le recomendamos que un abogado de bienes raíces de Florida revise cualquier acuerdo subject-to.

Para comparar todas las opciones, lea Venda su casa en Florida y Efectivo vs listado vs términos. Si prefiere el inglés, vea What is a subject-to home sale y nuestras páginas de Kissimmee, Port Charlotte y todas las zonas.

¿Quiere saber si su préstamo encaja? Envíenos los datos de su propiedad o llámenos al (305) 914-4191. Nuestro equipo habla español.

Preguntas frecuentes

¿Es legal una venta subject-to en Florida?

Sí. Vender una casa sujeta a la hipoteca existente es una transferencia legal en Florida. Pero sus documentos del préstamo casi seguro tienen una cláusula de vencimiento por venta, que permite al banco pedir el pago completo después de una transferencia. Legal y sin riesgo no son lo mismo. Pida a un abogado de bienes raíces de Florida que revise el trato antes de firmar.

¿Una venta subject-to afecta mi crédito?

Puede afectarlo. El préstamo sigue a su nombre, así que el historial de pagos sigue apareciendo en su reporte de crédito. Si los pagos llegan a tiempo, su historial se mantiene limpio. Si se atrasan o se detienen, su puntaje puede bajar y podría enfrentar una ejecución hipotecaria. Por eso importan la prueba de pago y un administrador de pagos independiente.

¿El banco puede cobrar el préstamo completo?

Sí. Bajo la ley federal Garn-St Germain, los bancos pueden hacer valer la cláusula de vencimiento por venta cuando se vende una casa. La ley tiene algunas excepciones, como la transferencia a un cónyuge o a un hijo, pero la venta a un inversionista no es una de ellas. Ningún comprador puede prometerle que el banco nunca actuará.

¿Sigo debiendo la hipoteca después de vender subject-to?

Sí. La escritura pasa al comprador, pero el pagaré que usted firmó sigue con usted. Para el banco, usted sigue siendo el deudor. El comprador se compromete a hacer los pagos, pero si el préstamo no se paga, el banco puede acudir a usted.

¿Quién maneja el cierre de una venta subject-to con HOMKEYS?

Todos los cierres de HOMKEYS pasan por una compañía de título con licencia en Florida. Esa compañía revisa el título, registra la escritura y maneja el dinero del cierre. Usted también puede pedir que su propio abogado revise cada documento antes de firmar.

Esto no es asesoría legal ni fiscal. Esta guía es información general sobre la venta de viviendas en Florida. Las leyes cambian y cada caso es distinto. Antes de firmar, consulte con un abogado de Florida, un profesional de impuestos o un agente de seguros sobre su situación.

Igualdad de oportunidades de vivienda. HOMKEYS LLC cumple con la letra y el espíritu de las leyes federales de vivienda justa. Hacemos negocios sin distinción de raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.